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La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

Article de Neuf Habitat
Rubrique: Achat Vente
Publié le 2010-11-15, mis à jour le 2010-11-15
La vefa est obligatoire lorsque le vendeur procure à l’acquéreur par une même opération le terrain et l’immeuble et que l’immeuble est à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), et lorsque le contrat prévoit...

Qu’est-ce que la vente en l’état futur d’achèvement (vefa) ?

 

La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfert immédiatement en matière ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.

 

 

Quand doit-on souscrire un contrat relevant de la vente en l’état futur d’achèvement ?

 

La vefa est obligatoire lorsque le vendeur procure à l’acquéreur par une même opération le terrain et l’immeuble et que l’immeuble est à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), et lorsque le contrat prévoit que l’acquéreur doit effectuer des versements avant l’achèvement de l’immeuble.

 

 

L’acquéreur doit-il signer un contrat de réservation ?

 

Le contrat de réservation permet à l’acquéreur de réserver un logement auprès du promoteur. Ce contrat de réservation est spécifique et obligatoire dans sa forme à la vente d’immeuble à construire. Il n’est pas possible de signer une promesse unilatérale de vente, une promesse unilatérale d’achat ou encoure une promesse synallagmatique de vente.

On peut toutefois se passer de signer un contrat de réservation et signer directement l’acte authentique.

 

 

Que doit contenir ce contrat de réservation ?

 

Le contrat de réservation doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

-          la surface habitable

-          le nombre de ses pièces principales

-          les pièces de service dépendances et dépendances

-          la situation dans l’immeuble

-          la qualité de la construction (notice descriptive)

-          le prix prévisionnel de vente et les modalités de révision si il y a lieu

-          la date prévisionnelle de l’acte authentique

-          les prêts immobiliers dont l’acquéreur entend souscrire auprès d’un organisme financier.

 

Ce contrat doit également reproduire les dispositions des articles R 261-8 à R 261-31 du CCH (Code de la Construction et de l’Habitation) relatives au dépôt de garantie.

 

L’acquéreur possède la faculté après signature de se rétracter dans le délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification de l’acte.

 

 

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

 

Le dépôt de garantie ne peut excéder :

-          5 % du prix prévisionnel si la date de vente est inférieur ou égale à 1 an

-          2 % du prix prévisionnel si ce délai n’excède pas 2 ans

-          0 % du prix prévisionnel si ce délai est supérieur à 2 ans

 

Le versement de ce dépôt de garantie peut être exigé à la signature du contrat de réservation sauf en cas de démarchage à domicile qui oblige à respecter au préalable le délai de rétractation de 7 jours.

 

Ce dépôt de garantie doit être déposé chez un notaire ou une banque et versé à un compte spécial. Ce dépôt de garantie est incessible, insaisissable et indisponible jusqu’à la vente sous forme authentique.

 

 

Quand le dépôt de garantie doit-il être restitué à l’acquéreur ?

 

Le dépôt de garantie doit être restitué à l’acquéreur dans les cas suivants selon l’article R 261-31 du CCH :

-          lorsque la vente n’a pas lieu du fait du vendeur et si la date prévisionnelle de vente figurant au contrat est dépassée

-          si le prix de vente excède 5 % du prix prévisionnel révisé le cas échéant conformément au contrat de réservation

-          si le promoteur n’obtient pas les prêts prévus au contrat de réservation ou si leur montant est inférieur de 10 % au montant demandé

-          si l’un des éléments d’équipement prévu au contrat de réservation ne sera pas réalisé

-          si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat de réservation présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %

-          si l’acquéreur n’obtient pas les prêts immobiliers inscrits en condition suspensive dans le contrat de réservation

 

La jurisprudence élargit le champ d’application de la restitution à d’autres cas. Le principe général à retenir est celui de l’exécution de bonne foi par chacune des parties du contrat de réservation.

 

 

Qu’est ce qu’une garantie d’achèvement ?

 

Le législateur a prévu de garantir l’acquéreur contre l’inachèvement de l’immeuble en obligeant le promoteur à apporter une garantir d’achèvement à l’acte authentique.

 

Cette garantie d’achèvement peut prendre deux formes :

-          extrinsèque

-          intrinsèque

 

La garantie d’achèvement extrinsèque revêt la forme d’une garantie bancaire d’achèvement délivrée par un établissement financier qui s’engage à terminer les travaux ou éventuellement à rembourser les sommes versées par l’acquéreur.

 

Le promoteur peut substituer à cette garantie d’achèvement extrinsèque une garantie d’achèvement intrinsèque qui résulte des conditions propres à l’opération.

On distingue 4 cas :

 

1/ L’immeuble est hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège ou hypothèque

 

2/ Les fondations de l’immeuble sont achevées et le financement de la construction est assurée à concurrence de 75 % du total du chiffre d’affaire par les fonds propres du promoteur, les crédits confirmés et les réservations obtenues.

 

3/ La vente porte sur une maison individuelle dont les fondations sont achevées et les appels de fonds sont inférieurs à ceux normalement demandés (20 % du prix à l’achèvement des fondations, 45 % au hors d’eau, 85 % à l’achèvement de la construction et le solde à la remise des clés)

 

4/ Lorsque la qualité du promoteur lui permet une absence totale de garantie (exemple : société d’économie mixte détenue à au moins 35 % par une collectivité publique).

 

 

Quel est le montant des appels de fonds ?

 

Le législateur a prévu le paiement du prix par appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement de la construction.

Ces appels de fonds ne peuvent dépasser les plafonds suivants :

-          35 % du prix à l’achèvement des fondations

-          70 % au hors d’eau

-          95 % à l’achèvement de l’immeuble

-          100 % à la remise des clés si l’acquéreur ne pose aucune réserve quant à la conformité des travaux

 

En cas de réserve la fraction du prix correspondant aux derniers 5 % peut être consignée.

 

Des appels de fonds intermédiaires sont possibles mais doivent respecter une corrélation avec l’avancement des travaux.

 

 

Que peut-on faire si le promoteur ne respecte pas les délais de livraison ?

 

Le promoteur est dans l’obligation de construire l’immeuble dans les délais fixés au contrat de réservation. Un retard de livraison important est susceptible d’entrainer la responsabilité du promoteur.

 

L’acquéreur peut :

-          demander la résolution de la vente

-          demander des dommages et intérêts

-          demander la résolution de la vente et des dommages et intérêts