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Surface Hors Oeuvre Nette (SHON)

Article de Neuf Habitat
Rubrique: Urbanisme
Publié le 2011-03-05, mis à jour le 2011-03-05
La surface hors œuvre nette (SHON) est la mesure de la surface de plancher des constructions immobilières. Elle se calcule par la SHOB (Surface Hors Oeuvre Brute)

 

Qu’est ce que la shon (surface hors œuvre nette) ? 

La surface hors œuvre nette (SHON) est la mesure de la surface de plancher des constructions immobilières.

 

Elle a pour objet de :

 

·         vérifier qu'un projet immobilier respecte la densité de construction ou les droits de construire autorisés sur le terrain d'implantation (par exemple respect du coefficient d'occupation des sols, de la surface de plancher attribuée à un lot dans un lotissement ou autorisée dans un îlot d'une zone d'aménagement concerté) ou pour déterminer les droits de construire ou la densité résiduelle sur un terrain bâti ou ayant fait l'objet d'une division. La surface hors œuvre nette est ainsi d'usage permanent en matière de permis de construire ou de certificat d'urbanisme

·         constituer l’assiette sur laquelle sont calculées les taxes d'urbanisme (taxe locale d'équipement, taxe départementale pour le financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement, taxe départementale des espaces naturels sensibles etc...), le versement résultant du dépassement du plafond légal de densité ou la participation en cas de dépassement du coefficient d'occupation des sols.

 

On trouvera au chapitre V la liste des principaux domaines d'utilisation de la surface hors œuvre.

 

 

Comment calcule-t-on la shon (surface hors œuvre nette) ?

 

La SHON se calcule à partir de la SHOB (Surface hors œuvre brute) de laquelle on déduit une certain nombre d’éléments.

 

Calcul de la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute)

La SHOB est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction immobilière, y compris l'épaisseur des murs.

Sont donc également compris dans le calcul de la SHOB les balcons, loggias, coursives, combles, sous-sol, toitures-terrasses, mezzanines…

Ne sont pas compris dans le calcul de la SHOB les constructions immobilières ne formant pas de plancher comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée, les marches d’escalier, les cabines d’ascenseur…

Calcul de la SHON à partir de la SHOB

La surface hors œuvre nette s'obtient en déduisant de la surface hors œuvre brute les éléments suivants :

 

a) Déductions relatives aux sous-sols et aux combles des constructions

 

« SONT DEDUITES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES COMBLES ET DES SOUS-SOL NON AMENAGEABLES POUR L’HABITATION OU POUR DES ACTIVITES A CARACTERE PROFESSIONNEL, ARTISANAL, INDUSTRIEL OU COMMERCIAL »

 

Pour établir si une surface située en comble ou en sous-sol est aménageable pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial, il convient d'apprécier les critères suivants :

 

·         Critère lié à la hauteur des locaux

Sont considérées comme non aménageables et donc non comprises dans la surface hors œuvre nette, les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux situées en combles ou en sous-sol qui correspondent à des hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80 m (la hauteur sous toiture ou sous plafond est calculée à partir de la face interne de la toiture ou du plafond, et non pas à partir d'un faux plafond).

 

·         Critère lié à l'affectation des locaux

On ne comptera pas non plus dans la surface hors œuvre nette certains locaux en combles ou en sous-sol qui, par nature, ne sont pas aménageables pour l'habitation ou pour d'autres activités en raison de l'usage qui en est fait dans la construction.

 

Il s'agit :  

o       des locaux techniques, situés en combles ou en sous-sol, qui sont exclusivement affectés au fonctionnement technique de l'immeuble ;(par exemple : chaufferies, systèmes d'air conditionné, machineries d'ascenseurs, installations  téléphoniques entièrement automatisées, systèmes de filtrage de l'eau distribuée dans l'immeuble, locaux de recueil et de stockage des ordures ménagères, etc ...) ; toutefois, il convient de signaler que seules les surfaces effectivement prévues pour ces installations techniques doivent être déduites

o       des caves individuelles en sous-sol des constructions collectives ou non à usage d'habitation, à la condition que ces locaux ne comportent pas d'autres ouvertures sur l'extérieur que les prises d'air strictement nécessaires à l'aération du local.

 

En revanche, est considéré comme étant aménageable et faisant donc partie intégrante de la surface hors œuvre nette, tout local en comble ou en sous-sol où peut s'exercer une activité quelconque, tel que : buanderies celliers, ateliers, resserres, locaux divers affectés par exemple au rangement de matériel de loisir, de jeux ou d'équipements de sport , salles de jeux, séchoirs, vestiaires, cantines, dépôts, réserves commerciales, restaurants, salles de réunion, salles de cinéma, salles d'ordinateurs, etc...

 

·         Critère lié à la consistance des locaux.

Peuvent enfin être considérées comme "non aménageables', et donc exclues de la surface hors œuvre nette les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-sol même si leur hauteur excède 1,80 m.

Il en est ainsi lorsque la surface des combles apparaît manifestement comme non aménageable :

o       soit en raison de son impossibilité à supporter des charges liées à des usages d'habitation ou d'activité

 

o       soit en raison de l'encombrement de la charpente.

 

Toutefois, il convient de n'accorder la déduction que si les caractéristiques techniques de résistance du plancher et d'encombrement du comble apparaissent très nettement dans les plans annexés à la demande de permis de construire. En l'absence d'informations suffisantes, les surfaces concernées seront réputées aménageables sauf si les critères de hauteur ou d'affectation se révèlent être applicables.

 

b) Déductions relatives aux toitures-terrasses, balcons, loggias, et surfaces non closes des rez-de-chaussée 

 

« SONT DEDUlTES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES TOITURES-TERRASSES, DES BALCONS, DES LOGGIAS, AINSI QUE DES SURFACES NON CLOSES SITUEES AU REZ‑DE‑CHAUSSEE »

 

D'une manière générale, cette déduction vise, dans une construction, un certain nombre de surfaces qui ne sont pas totalement couvertes ou closes, c'est-à-dire qui ne sont pas "hors d'eau" ou "hors d'air".

 

Ainsi, ne sont pas comptés dans. la surface hors œuvre nette d'une construction

• les toitures-terrasses

·         les balcons qui constituent des surfaces non couvertes situées en saillie de la construction ainsi que les loggias dont la surface est située à l'intérieur du gros œuvre mais qui, bien que couvertes, ne sont pas closes ou "hors d'air". La déduction de ces surfaces est subordonnée à la condition qu'elles répondent exclusivement à ces définitions. Par contre la déduction ne peut être étendue à des coursives extérieures même non closes situées en étage, présentant des aspects de balcons et loggias, mais destinées avant tout à permettre d'accéder aux différentes parties de l'immeuble.

·         les surfaces non closes situées au  rez-de-chaussée sous réserve qu’elles ne soient pas susceptibles fermées sans l'intervention de travaux supplémentaires.

 

 

c) Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules

 

« SONT DEDUITES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES BATIMENTS OU DES PARTIES DE BATIMENTS AMÉNAGES EN VUE DU STATIONNEMENT DES VEHICULES »

 

Les surfaces concernées sont celles effectivement destinées au stationnement des véhicules : véhicules automobiles, caravanes, remorques, bateaux deux roues, voitures d'enfants ou de personnes à mobilité réduite. Outre les aires de stationnement proprement dites, on y comprendra les aires de manœuvre et les sas de sécurité (espaces entre deux portes destinés à établir une coupure entre le lieu de stationnement des véhicules et les espaces de circulation piétonne permettant notamment d'accéder aux escaliers et ascenseurs).

Par ailleurs, les rampes d'accès ne constituant pas de surface hors œuvre brute ne constituent pas non plus de surface hors œuvre nette.

En revanche ne doivent pas être déduites de la surface hors œuvre brute les surfaces de stockage, de réserves, d'exposition ou de réparation destinées à entreposer des véhicules, neufs ou d'occasion, en attente de vente ou de location, ou de livraison, ou des véhicules à réparer ou réparés en attente de leur réception par leur propriétaire.

 

d) Déductions relatives à certains bâtiments à usage agricole

 

 

« SONT DEDUITES LES SURFACES DE PLANCHER HORS OEUVRE DES BATIMENTS AFFECTES AU LOGEMENT DES RECOLTES, DES ANIMAUX OU DU MATERIEL AGRICOLE AINSI QUE LES SERRES DE PRODUCTION »

 

Ainsi que le précise l'article L. 112‑7 du code de l'urbanisme, cette déduction ne peut concerner que les surfaces annexes aux bâtiments d'exploitation agricole quelle que soit la forme juridique d'exploitation : exploitation individuelle, exploitation agricole à responsabilité limitée, groupement agricole d'exploitation en commun, société de capitaux etc..., Cette déduction vaut pour les locaux de même nature annexés aux coopératives agricoles.

 

Son champ d'application vise

 

·         les locaux affectés au stockage de la production agricole ou conchylicole tels que granges, chambres froides, caves les locaux affectés à l'hébergement des animaux

·         les locaux affectés au dépôt du matériel agricole

·         les locaux aménagés en serres de production. Il s'agit de locaux dans lesquels sont développés des processus de production végétale qui soit ne peut être obtenue à l'extérieur soit est améliorée parce que réalisée à l'intérieur desdits locaux.

En revanche, n'entrent pas dans cette catégorie, et sont donc compris dans la surface hors œuvre nette, les surfaces destinées au logement des exploitants ou de leur personnel et les autres locaux intéressant la production agricole. Il peut s'agir, par exemple, des ateliers de réparation, des locaux destinés à la transformation, à la préparation, au conditionnement ou à la vente des produits agricoles, des bureaux de l'exploitation ou ceux des coopératives agricoles, des gîtes ruraux, des locaux destinés à l'artisanat rural.

 

e) Déduction forfaitaire relative à l’isolation des locaux à usage d’habitation

 

« EST DEDUITE UNE SURFACE EGALE A 5% DES SURFACES HORS OEUVRE AFFECTEES A L'HABITATION TELLES QU'ELLES RESULTENT LE CAS ECHEANT DE L'APPLICATION DES a), b), ET c) CI‑DESSUS »

  Cette déduction ne s'applique qu'aux surfaces de plancher affectées à l'habitation. Elle est réputée compenser la surface brute de plancher consommée par les matériaux d'isolation thermique ou acoustique. Elle est fixée forfaitairement à 5% de ces surfaces préalablement réduites des surfaces mentionnées aux a), b), et c) ci-avant.

 

f) Déduction spécifique aux opérations de réfection d’immeubles à usage d’habitation

 « SONT EGALEMENT DEDUITES DE LA SURFACE HORS OEUVRE DANS LE CAS DE LA REFECTION D'UN IMMEUBLE A USAGE D'HABITATION ET DANS LA LIMITE DE CINQ METRES CARRES PAR LOGEMENT LES SURFACES DE PLANCHER AFFECTEES A LA REALISATION DE TRAVAUX TENDANT A L'AMELIORATION DE L'HYGIENE DES LOCAUX ET CELLES RESULTANT DE LA FERMETURE DE BALCONS, LOGGIAS ET SURFACES NON CLOSES 1 SES SITUEES EN REZ-DE-CHAUSSÉE »

Cette déduction ne s'applique qu'aux immeubles à usage d'habitation existants ayant déjà été habités. Elle a pour objet de favoriser l'amélioration des logements insuffisamment.

 Les travaux concernés sont, notamment, ceux tendant à

·                    la création de salles d'eau, de toilettes, l'amélioration de la ventilation ou du chauffage ou l'agrandissement de la surface de la cuisine

·                    la fermeture de loggias, le remplacement de balcons par des oriels, la fermeture de surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.

 

La franchise de 5m² par logement se comprend tous travaux confondus. Ainsi, si dans le cadre de la réfection d'un immeuble il est procédé pour tout ou partie des logements à l'amélioration de l'hygiène (création d'un cabinet de toilette par exemple) et à la fermeture de parties communes non closes situées en rez-de-chaussée, il conviendra de considérer la surface hors oeuvre de l'ensemble de. ces travaux, pour procéder à la déduction dans la limite d'autant de fois 5 m² qu'il y a de logements dans l'immeuble. Le surplus éventuel constitue, bien évidemment, de la S.H.O.N.

La franchise de 5 m2 ne peut être utilisée qu'une seule fois. Dès lors qu'un immeuble aura bénéficié en une ou plusieurs fois d'une déduction totale d'autant de fois 5 m² qu'il comporte de logements, aucune nouvelle déduction ne saurait être opérée au titre du dernier alinéa de l'article R. 112-2.