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Promesse unilatérale de vente

Article de Neuf Habitat
Rubrique: Achat Vente
Publié le 2010-11-15, mis à jour le 2010-11-15
La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une personne, qualifiée de promettant, s’engage à la signature à vendre à des conditions déterminées un bien à une autre personne qualifiée de bénéficiaire...

Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?

 

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une personne, qualifiée de promettant, s’engage à la signature à vendre à des conditions déterminées un bien à une autre personne qualifiée de bénéficiaire qui devient titulaire du droit d’acquérir le bien sans pour autant être tenue de l’acheter.

 

Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente bénéficie d’une option lui donnant le droit d’acheter le bien dans un délai convenu. Si le bénéficiaire lève l’option, les deux parties sont liées et la vente est conclue.

En contrepartie de cette option donnée au bénéficiaire, ce dernier verse une somme d’argent appelée « indemnité d’immobilisation ». Toutefois ceci ne constitue pas une obligation et la promesse unilatérale de vente peut être faite à titre gratuit.

 

 

Quelle est la nature juridique d’une promesse unilatérale de vente ?

 

La promesse unilatérale de vente est un contrat assorti de la force obligatoire.

Toutefois la jurisprudence condamne le plus souvent la rétractation du promettant avant la date butoir par un versement de dommages et intérêts et non pas par la réalisation judiciaire de la vente.

Toutefois un récent arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation en date du 27 mars 2008 a inversé cette tendance dans un cas particulier dans lequel les parties avaient inséré dans la promesse unilatérale de vente un texte précisant qu’en cas de défaut d’exécution par le promettant le bénéficiaire avait le droit d’exiger l’exécution forcée de la vente par dérogation aux dispositions de l’article 1142 du code civil.

 

 

Que faut-il pour qu’une promesse unilatérale de vente soit valide ?

 

Pour qu’une promesse unilatérale soit valide, il doit y avoir consentement des parties.

Le promettant consent à la promesse de vente et à la vente du bien.

Le bénéficiaire consent à la promesse uniquement. Son consentement à la vente viendra plus tard en cas de levée de l’option.

 

Ce consentement doit être donné par des personnes ayant la capacité requise (de vendre pour le promettant)  et le pouvoir de contracter (pour les deux parties).

 

La promesse unilatérale de vente doit porter sur un objet certain et son prix.

 

La promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble, un droit immobilier, un fonds de commerce, un droit de bail d’immeuble, les titres de sociétés immobilières visées aux articles 728 et 1655 ter du CGI doit être rédigée sous forme authentique (acte notariée) ou être enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire si elle a été faite sous seing privé. A défaut la promesse unilatérale est frappée de nullité.

 

La promesse unilatérale de vente contenant le versement d’une indemnité d’immobilisation doit être faite en deux originaux alors que si elle est consentie à titre gratuit un seul original suffit nonobstant les procédures d’enregistrement.

 

Lorsque l’acquisition objet de la promesse unilatérale entre dans le champ d’application des dispositions de protection de l’acquéreur emprunteur, elle doit respecter le formalisme lié à cette réglementation.

 

 

Qu’est ce que l’indemnité d’immobilisation ?

 

Cette somme versée par le bénéficiaire au promettant constitue le prix de l’exclusivité consentie par la promesse unilatérale de vente.

Il n’existe pas de réglementation sur la fixation de cette indemnité d’immobilisation mais un montant élevé peut transformer la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique. La pratique courante retient un taux variant entre 5 et 15 % du prix de vente.

L’indemnité d’immobilisation peut être fixe ou variable, versée à la signature de la promesse ou ultérieurement.

 

Si le bénéficiaire lève l’option, l’indemnité d’immobilisation s’impute généralement sur le prix de vente (il reste toutefois préférable de le spécifier dans la promesse).

Si le bénéficiaire ne lève pas l’option, l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant sauf si ce cas résulte de la défaillance d’une condition suspensive ou d’un évènement mettant fin de plein droit à la promesse (destruction fortuite de l’immeuble, expropriation).

 

 

Comment lever l’option d’une promesse unilatérale de vente ?

 

La levée de l’option n’est soumise à aucune forme particulière mais doit respecter les conditions fixées par la promesse de vente.

Il semble toutefois préférable lors de la rédaction de la promesse de prévoir une forme particulière (lettre AR…) pour éviter toute ambiguïté.

 

Il en va de même avec la durée pendant laquelle le bénéficiaire peut lever l’option. En cas d’absence de délai il est admis que la promesse unilatérale de vente devient caduque qu’à l’expiration d’un délai de trente ans.

Il est donc vivement conseillé de prévoir une durée dans la promesse unilatérale de vente.

Cette durée peut être prorogée avec l’accord des parties.

 

 

Quelles sont les particularités d’une promesse unilatérale de vente ?

 

En cas de décès du promettant ses héritiers sont tenus par la promesse de vente.

 

Une promesse unilatérale de vente peut être cédée à titre gracieux ou onéreux.

Toutefois il n’est pas possible pour un professionnel de l’immobilier (marchand de biens, promoteur, lotisseur…) de vendre une promesse de vente qui porte sur un immeuble sous peine de nullité (art 52 de la loi 93-122 du 29 janvier 1993).

On peut limiter ou interdire la vente d’une promesse unilatérale de vente sous réserve de le prévoir lors de sa rédaction par une clause spécifique.

 

Une promesse unilatérale de vente peut prévoir :

 

• une clause de substitution au bénéfice de toute personne physique ou morale
• des conditions suspensives (obligatoires dans le cas d’une acquisition avec demande de prêt)
• une clause de dédit permettant au promettant de se rétracter moyennant le versement d’une somme d’argent au bénéficiaire