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Agent immobilier

Article de Neuf Habitat
Rubrique: Les métiers de l'immobilier
Publié le 2010-11-15, mis à jour le 2011-03-07
L’agent immobilier est un mandataire qui, moyennant commission, qui grâce à sa connaissance du marché immobilier met en relation des acheteurs et des vendeurs

Qu’est-ce qu’un agent immobilier ?

 

L’agent immobilier est un mandataire qui, moyennant commission, qui grâce à sa

connaissance du marché immobilier met en relation des acheteurs et des vendeurs.

Il perçoit une commission par l’une ou l’autre des parties ou éventuellement par les

deux.

 

 

Qu’est-ce que la loi Hoguet ?

 

La profession d’agent immobilier est strictement réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet ».

Ce cadre réglementaire est d’ordre public et s’applique à toute personne physique ou morale qui se livre à l’entremise immobilière de manière habituelle.

La seule réalisation de deux opérations concomitantes suffit à l’obligation de se conformer à  la réglementation issue de la loi Hoguet. Seule une opération isolée et espacée dans le temps permet d’échapper au cadre réglementaire.

 

La loi Hoguet exige de l’agent immobilier qu’il :

 

• soit titulaire d’une carte professionnelle délivrée par l’administration       
• dispose d’une garantie financière         
• soit investi d’un mandat écrit de son client
• contracte une assurance Responsabilité Civile Professionnelle

 

 

Faut-il une carte professionnelle pour exercer le métier d’agent immobilier ?

 

La carte professionnelle est obligatoire. Elle est délivrée pour une durée de 10 ans par le préfet du département dans lequel se trouve le principal établissement ou le siège social de la société.

Le demandeur de la carte doit justifier de ses aptitudes professionnelles en produisant :

 

• un diplôme délivré par l’Etat sanctionnant 3 années (licence) d’études supérieures dans les domaines juridiques, économiques ou commerciales
• un diplôme universitaire de technologie ou du brevet de technicien supérieur spécialisé en matière immobilière
• du diplôme de l’institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation, option vente et gestion d’immeuble

 

ou en justifiant d’une expérience professionnelle :

• de 10 années dans un emploi subordonné se rattachant à l’activité d’achat, vente, échange, location…d’immeubles
• de 4 années dans un emploi de cadre se rattachant à l’activité d’achat, vente, échange, location…d’immeubles

 

L’agent immobilier doit aussi prouver qu’il n’est pas frappé d’une incapacité résultant de condamnations pour certaines infractions pénales, de nature commerciale ou fiscale.

 

 

Qu’est-ce qu’une garantie financière ?

 

L’agent immobilier doit justifier d’une garantie financière qui prend la forme soit :

• d’un engagement de caution pris par une entreprise d’assurance agréée ou par une société de caution mutuelle
• d’un engagement écrit de caution pris par une banque ou un établissement financier habilité à donner sa caution

Cette garantie vise à protéger les clients de l’agent immobilier contre les détournements et s’applique à toute créance ayant pour origine un versement ou une remise de fonds à l’occasion d’une opération immobilière réalisée par l’intermédiaire de l’agent immobilier.

 

Le décret n°2010-1707 du 30 décembre 2010 a supprimé l'obligation de garantie financière quand l'agent immobilier s'engage à ne pas détenir de fonds pour le compte du mandant. L'agent immobilier doit faire apparaitre sur ses documents officiels, sur ses publicités commerciales et dans ses locaux la mention "Absence de garantie financière".

 

 

Qu’est-ce qu’un mandat ?

 

L’agent immobilier a l’obligation de recevoir de son client un mandat écrit pour négocier ou s’engager à l’occasion de l’opération qui lui est confiée.

Ce mandat doit être rédigé dans les formes requises sous peine de nullité.

 

Le mandat doit préciser :

 

• le nom du mandataire (agent immobilier) et celui du mandant (client)
• l’objet (vente ou location), le bien concerné et son prix
• les conditions dans lesquelles les agents immobiliers sont autorisés à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens effets ou valeurs à l’occasion de l’opération
• la reddition des comptes (l’agent immobilier doit rendre des comptes à son client)
• la rémunération de l’agent immobilier et la partie (vendeur ou acheteur) qui doit la payer
• l’étendue des pouvoirs de l’agent immobilier
• le numéro du mandat qui doit être porté sur le registre des mandats
• le numéro de la carte professionnelle ainsi que les noms et qualité de la personne habilitée qui se fait délivrer le mandat ainsi que le nom et l’adresse de la caisse de garantie professionnelle de l’agent immobilier
• la mention de la faculté de renonciation et la reproduction des articles L 121-23 à L 121-6 du code de la consommation en cas de démarchage à domicile

 

Le mandat doit en outre être limité dans le temps et chacun des originaux doit être signé par toutes les parties et mentionner le nombre total d’exemplaires.

 

 

L’agent immobilier doit-il tenir des registres ?

 

Tous les mandats doivent être mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle déterminé. Ce registre doit être coté et relié afin d’éviter des mandats antidatés. Il peut être tenu par voie électronique.

La durée de détention pour l’agent immobilier des mandats et des registres est de 10 années.

 

 

L’agent immobilier peut-il percevoir des fonds ?

 

Cette activité est interdite aux agents immobiliers qui déclarent dans leur demande de carte professionnelle ne vouloir recevoir aucun fonds.

Les agents immobiliers habilités à manier les fonds doivent ouvrir un compte bancaire spécial.

Tous les versements faits à l’agent immobilier doivent être faits à l’ordre de la banque et non à l’ordre de l’agent immobilier et sont obligatoirement reportés sur un registre répertoire.

L’agent immobilier est tenu de délivrer un reçu du versement et d’en garder une copie.

 

 

L’agent immobilier doit-il procéder à un affichage obligatoire ?

 

Le titulaire de la carte professionnelle doit afficher de façon claire et visible :

 

• le numéro de sa carte professionnelle
• le montant de la garantie
• la dénomination et l’adresse du garant ou du consignataire
• l’établissement teneur du compte spécial ainsi que le numéro du compte si l’agent immobilier est habilité à détenir des fonds
• le calcul de sa rémunération

 

 

Quelle responsabilité professionnelle pour un agent immobilier ?

 

L’agent immobilier engage dans le cadre de son exercice sa responsabilité civile ou pénale.

La jurisprudence exige de l’agent immobilier qu’il rédige des actes efficaces et qu’il assure un devoir d’information et de conseil. Il est tenu d’informer loyalement l’acquéreur et le vendeur sur les conditions de l’opération.

 

A ce titre, l’agent immobilier peut avoir à vérifier :

 

• la situation administrative de l’immeuble
• l’habitabilité de l’immeuble
• l’usage auquel est destiné l’immeuble
• la capacité des parties à contracter
• la qualité de propriétaire du vendeur
• la solvabilité de l’acquéreur
• vérifier l’existence d’assurance Dommage Ouvrage dans la vente d’immobilier neuf
• la validité d’un bail….

 

Clause d’exclusivité :

 

Le mandat peut accorder une exclusivité à l’agent immobilier pour réaliser l’opération projetée ; cette clause d’exclusivité doit être clairement mentionnée dans le mandat. Passé un délai de trois mois à compter de la signature, le mandat comportant une clause d’exclusivité peut être dénoncé à tout moment par l’une des parties, à charge pour elle d’en aviser l’autre au moins quinze jours à l’avance par lettre recommandée.

 

 

Qu’appelle t’on les marchands de liste ?

 

Les marchands de liste sont des personnes morales ou physiques dont l’activité consiste à proposer au public des abonnements à une publication comportant des listes d’appartement à louer ou à acheter.

 

Cette activité entre dans le cadre de la loi Hoguet depuis le 1er juillet 1995.